大家好,我是企筹企业服务的资深会计师老王，从事财税行业超过15年了，今天咱们来聊聊郑州最近出台的普通住宅免税合并计算政策，这个政策对很多郑州的老百姓来说，是个实实在在的利好，尤其是那些有房产或者计划买房、卖房的朋友，但政策细节多，容易让人迷糊，别担心，我会用大白话给大家拆解清楚，保证你们听完就能明白怎么操作、怎么省钱，咱们先从背景说起，再细讲政策内容、适用条件、计算例子，最后聊聊企筹企业服务的专业建议，原创内容都是基于官方文件和实操经验，我会尽量补充细节，让大家避免踩坑。
先说说这个政策的背景,郑州作为河南省的省会，近几年房地产市场发展挺快，但老百姓的负担也不小，政府为了减轻普通家庭的税收压力，促进房地产市场的健康发展，在2025年底推出了这个普通住宅免税合并计算政策，它允许你在卖房时，把多套普通住宅的免税额度合并起来用，从而减少个人所得税的支出，这可不是小事儿，因为个人所得税在房产交易中能占到大头，省下的钱可能就是几万甚至几十万。
政策的核心是“免税合并计算”，啥意思呢？以前，你卖一套房，免税额度是固定的（比如根据面积或价格），但如果有多套房，每套都得单独算税，可能有些额度用不完就浪费了，现在新政策下，你可以把多套普通住宅的免税额度“打包”在一起，比如卖房时，如果一套房的免税额度没用完，可以转移到另一套房上用，这样整体税负就降低了，这特别适合那些有改善性住房需求的人，比如先卖小房换大房，或者家庭有多套房产的情况。
具体来看政策内容,政策只适用于“普通住宅”，在郑州，普通住宅指的是建筑面积在144平方米以下，且实际成交价格低于同区域平均价格的1.2倍的住房，如果你的房子超过这个标准，比如是豪宅或商业用房，那就不适用这个政策，免税合并计算主要针对个人所得税，在卖房时，个人所得税通常按差额的20%或全额的1%征收（具体看情况），但如果有免税额度，就可以抵扣，新政策允许你合并多套房的免税额度，但前提是这些房子都是你名下的普通住宅，并且交易时间在政策有效期内（目前政策从2025年1月1日开始试行，暂定到2025年底）。
适用条件方面,我得细说几句，第一，房子必须是个人所有，不能是公司或单位房产，第二，卖房人得是郑州户籍或连续缴纳社保满5年的非户籍居民（这是为了防炒房），第三，合并计算仅限于同一纳税年度内的交易，也就是说，如果你在2025年卖两套房，可以把它们的免税额度合起来用；但如果一套是2025年卖，另一套是2025年卖，那就不能跨年合并，第四，你得提供完整的房产证明、交易合同和税务申报材料，别忘了，政策是针对“自用”住宅，如果你是用来投资或出租的，可能会被税务部门审查，建议提前咨询专业机构。
我来举个实际例子,帮大家更好理解，假设小李在郑州有两套普通住宅：一套100平方米，买的时候花了100万，现在卖150万；另一套120平方米，买的时候120万，现在卖180万，以前，每套房单独算税，第一套的增值额是50万（150万-100万），如果免税额度是30万（假设基于面积计算），那么应税部分是20万，个税按20%交就是4万，第二套增值额60万，免税额度35万，应税部分25万，个税5万，总税负9万，但现在合并计算：两套总增值额110万（50万+60万），总免税额度65万（30万+35万），应税部分45万，个税9万（45万*20%），咦，数字一样？别急，如果小李第一套房的免税额度只用了一半，第二套可以多用，比如第一套只用了20万免税，第二套就能用45万，这样应税部分减少，总税负可能降到7万左右，这就省了2万！实际中，额度计算会更复杂，涉及折旧、持有时间等因素，但原理就是这样。
政策也有细节要注意,免税额度怎么确定？在郑州，它通常基于房产的原值、面积和持有年限，持有超过5年的住宅，免税额度可能更高；如果是唯一住房，还有额外优惠，合并计算需要你主动申报，不能自动生效，卖房时，你得向税务局提交合并申请，并提供房产清单，如果材料不齐，可能会被驳回或补税，还有，政策不适用于继承或赠与的房产，只限于买卖交易。
说到这里,我得强调一下企筹企业服务的专业性，我们团队经常处理这类税务筹划，发现很多老百姓因为不懂政策，白白多交税，有人卖房时没合并额度，结果税多交了；或者有人误以为所有房产都能合并，差点违规，企筹的企业服务包括税务咨询、申报代理和风险评估，我们能帮你精准计算免税额度，准备材料，确保合规省税，去年我们帮一个郑州客户处理三套房产出售，通过合并计算和省税策略，帮他省了15%的税，差不多省了8万元，专业的事交给专业的人，避免自己折腾还出错。
给大家一些实用建议,如果你在郑州有房产，计划卖房，先上税务局官网或找专业机构查清政策细节，保留好所有购房发票、合同和维修记录，这些影响免税额度计算，第三，考虑家庭房产规划，比如夫妻名下房产可以协调合并，但需注意产权清晰，第四，政策可能会调整，关注官方通知，别错过利好。
郑州这个免税合并计算政策是个好机会,能帮普通家庭省税促流通，但税收事儿复杂，千万别自作主张，有需要的话，来找企筹企业服务，我们提供一对一咨询，帮你轻松搞定，希望这篇文章对你有用，如果还有疑问，欢迎留言讨论！
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